La valeur d’un bien fluctue au gré du marché, nécessitant le recours à une évaluation par un expert confirmé.

Le Géomètre – Expert assermenté analyse l’évolution des segments de marchés immobiliers en toute indépendance, maîtrise la connaissance des valeurs immobilières.

Selon l’adage, le Géomètre-Expert dit le marché mais ne fait pas le marché.

Le Géomètre-Expert est le plus ancien professionnel reconnu en matière d’évaluation immobilière. Ainsi la Coutume de Bruxelles du 2 décembre 1451 précise que « le magistrat tiendra compte de l’évaluation de l’arpenteur lorsqu’il évalue sous serment le revenu annuel net de biens ».

Dans son arrêt n°64/2012 du 10 mai 2012, la Cour Constitutionnelle, a tenu à souligner : les qualifications professionnelles du Géomètre-Expert, le fait qu’il est soumis à des règles déontologiques et qu’il exerce sa mission en toute impartialité et indépendance. En outre, la Cour reconnaît aux Géomètres-Experts : leur compétence pour établir des rapports d’expertise, en raison de leur formation plus spécifique à cette fin, et parce que, pour les géomètres-experts, l’évaluation de biens immobiliers figure expressément dans la description de leurs activités professionnelles. Enfin, la Cour met en évidence les garanties qui découlent de la déontologie et du contrôle de son respect auxquels sont soumis les géomètres-experts inscrits au tableau des praticiens de cette profession.

 Le contexte économique influence tant le marché primaire de la construction que le marché secondaire de ventes de biens. Les placements immobiliers ont globalement toujours été recherchés par les investisseurs privés ; indépendamment du fait que le rêve de chaque citoyen est d’habiter dans son propre logement.

Plus que jamais le Géomètre-Expert, par sa formation continuée, tient compte des paramètres extrinsèques à l’évaluation proprement dite de manière telle que le résultat de son estimation lui permet d’évaluer les biens conformément à la demande de son client.

Il peut être donné une valeur vénale, une valeur hypothécaire, une valeur en vente forcée, une valeur de convenance, une valeur d’investissement, une valeur de construction, une valeur de reconstruction, une valeur de remplacement dépérciée, une valeur de remplacement nette des Immobilisations corporelles, une valeur locative brute, une valeur locative nette et l’évaluation du revenu cadastral.

Ces valeurs sont grandement influencées par la superficie au sol et la surface construite. Le Géomètre-Expert se basera notamment sur le coût de construction amorti, le prix du marché ou la capitalisation des revenus.

La situation du bien est déterminante et d’autres éléments intrinsèques seront pris en compte, notamment :

-       Pour les terrains : le statut urbanistique, la qualité pédologique du sol, la portabilité du sol, la superficie, les dimensions, la configuration, l’accessibilité.

-       Pour les maisons : la conformité urbanistique, l’état de l’installation électrique, la superficie des parcelles, la surface bâtie au sol, la surface habitable, la qualité de la construction, l’achèvement, l’équipement, le confort, l’état d’entretien, le certificat PEB, l’état de la structure, de la toiture, etc.

-       Pour les appartements : outre ce qui est dit pour les maisons, on s’intéressera au statut juridique de la copropriété, l’état d’entretien global du bâtiment, l’état des parties communes dont la toiture, l’ascenseur.

-       Pour les biens de caractère (les demeures historiques) : ils seront évalués en fonction du but poursuivi par l’expertise. La motivation de la valeur retenue revêt une importance fondamentale.

-       Pour les commerces : on distinguera s’il s’agit de simples maisons de commerce de proximité, de galeries commerciales, de centres commerciaux, de shopping centers, des hypermarchés. En fonction de cela, il sera déterminé la localisation, l’accessibilité, la surface de vente, la surface des locaux de réserve.

-       Pour les halls industriels et entrepôts : ces valeurs s’évaluent soit en valeur du marché de réalisation volontaire, soit en valeur forcée en cas de faillite.

-       Pour les immeubles de bureaux : ils seront estimés selon leur grandeur, s’ils sont occupés par un ou plusieurs locataires ou propriétaires, s’il s’agit d’immeubles anciens, rénovés ou non, conçus ou adaptés pour la bureautique, cloisonnés ou non. Les surfaces seront un élément essentiel.

Les évaluations peuvent avoir un caractère amiable : par exemple l’évaluation d’un bien en vue de l’acquérir.

Les évaluations peuvent avoir un caractère légal : par exemple en matière d’insuffisance de prix ou de valeur déclarée dans l’acte d’achat