L'air d'un local contient toujours une certaine quantité de vapeur d'eau. Celle-ci dépend notamment des conditions atmosphériques et de l'importance de la production d'humidité dans l'habitation. La capacité de l'air à contenir de la vapeur d'eau diminue à mesure que celui-ci se refroidit. Si l'air se refroidit (au contact d'une surface froide, par exemple), la vapeur d'eau présente finira à un moment donné par se "condenser" : une partie de la vapeur d'eau présente dans l'air passera à l'état liquide et entraînera l'apparition de gouttelettes. La température à laquelle ce phénomène se produit est appelée "point de rosée". A ce stade, le taux d'humidité de l'air est de 100 % aux abords immédiats des surfaces froides (murs, vitres, linteaux, ...). Lorsque la condensation se produit sur une surface (mur, toiture, vitrage, ...), on parle de condensation superficielle.

Voici un exemple de phénomène de condensation superficielle :

Soit un local dans lequel la température de l'air s'élève à 20 °C pour une humidité relative de 60 %. Supposons que cet air entre en contact avec une surface vitrée à une température de 10 °C. Pour une humidité relative de l'air de 60  %  le point de rosée de l'air se situe à 12 °C. Puisque l'air froid peut contenir moins d'humidité que l'air chaud, il se saturera (100 % d'humidité) à partir de 12 °C et se condensera sur les surfaces dont la température est inférieure ou égale à 12 °C. Etant donné que la température de la surface vitrée est inférieure à 12 °C, on assistera à un phénomène de condensation superficielle à la surface du verre.

Pour éviter la condensation superficielle, il faut soit augmenter la température des surfaces en chauffant le local, soit faire baisser l'humidité relative de l'air, en produisant moins de vapeur d'eau ou en ventilant.

L'humidité relative de l'air et le climat intérieur en général dépendent fortement des habitudes de vie des occupants. En effet, on constate parfois que des phénomènes de condensation apparaissent au cours d'une location dans un logement qui n'en avait jamais présenté ou n'affecte qu'un seul logement d'un immeuble constitué d'appartements semblables. Ils se manifestent généralement par l'apparition de moisissures noires dans les endroits les plus froids et les moins aérés : angles des parois et plafonds, derrière les meubles ou les rideaux .

La généralisation des châssis modernes à double vitrage et complètement étanches a provoqué une augmentation du nombre de cas, d'une part en déplaçant la condensation qui se localisait sur les simples vitrages vers d'autres endroits plus froids que le double vitrage et, d'autre part, en supprimant la ventilation naturelle qui se faisait par manque d'étanchéité à l'air des châssis.

C'est pour cette raison qu'actuellement la norme NBN D 50-001 prévoit, pour les bâtiments neufs, une amenée d'air (ouverture d'alimentation) dans les locaux « secs », comme les séjours et chambres à coucher, des ouvertures de transfert entre les locaux et une évacuation d'air dans les locaux « humides », tel que les cuisines, salles-de-bains , W.C et buanderies. Les ouvertures d'alimentation sont généralement constituées de grilles placées dans les châssis qu'il faut bien entendu ne jamais colmater.

Le climat intérieur est souvent le facteur déterminant, du moins en l'absence de problèmes constructifs importants (murs pleins peu épais, ponts thermiques,.). La N.I.T. n° 153 du CSTC donne une série de conseils pour l'occupation des bâtiments : il faut notamment évacuer immédiatement vers l'extérieur la vapeur d'eau dans les locaux où elle est produite, en utilisant la hotte de cuisine ou en ouvrant la fenêtre pendant la cuisson, en fermant la porte de la salle-de-bains et en ouvrant la fenêtre après une douche. Il faut également chauffer les locaux pour ne pas trop abaisser la température de surface et les ventiler, notamment en ouvrant les fenêtres le matin. De la condensation sur un double vitrage est un signal d'alarme qui indique qu'il faut intervenir.

Il arrive aussi que le phénomène de condensation soit lié à un problème d'infiltration ou d'humidité ascensionnelle.

Le locataire doit maintenir dans les lieux un climat intérieur normal et sera responsable des conséquences de phénomènes de condensation dus à un taux d'humidité de l'air trop élevé. La formation de moisissures peut nécessiter le lavage et la remise en peinture. Outre la condensation, un climat intérieur très humide peut entraîner des dommages aux boiseries ou aux parquets (voir ces chapitres). Le locataire doit également prévenir le propriétaire en cas d'apparition de traces d'humidité, afin de déterminer la cause du problème et d'éviter d'être tenu responsable de son aggravation.

Articles sur le sujet :

Publications du CSTC : NIT n°153 et de nombreuses Infofiches : rechercher